역전세 위험과 규제 완화: 집주인의 보증금 반환 전략

최근 전세 시장에서는 집값과 전셋값의 동반 급락으로 인해 임대인이 세입자에게 전세보증금을 제대로 돌려주지 못하는 '역전세' 현상이 심화되고 있습니다. 이는 임대인이 후속 세입자로부터 받은 신규 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주는 방식에서 발생하는 문제로, 신규 보증금이 기존 보증금보다 적을 경우 임대인이 부족분을 메워줘야 합니다. 이러한 상황에서 임대인이 기존 세입자의 보증금을 제대로 반환하기 어려운 경우가 발생하고 있습니다.

한국은행에 따르면, 전국 잔존 전세계약 가운데 전세보증금이 전세 시세를 초과하는 '역전세 위험가구'는 작년 1월 51만7000호에서 올해 4월 102만6000호로 급증했습니다. 이는 전체 잔존 전세계약 중 역전세 위험가구가 차지하는 비중이 25.9%에서 52.4%로 늘어난 것을 의미하며, 전세로 살고 있는 세입자 2명 중 1명은 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 사실을 보여줍니다.

이에 대응하여 정부는 이달 말부터 1년간 한시적으로 임대인에게 '총부채원리금상환비율(DSR) 40%' 규제 대신 '총부채상환비율(DTI) 60%'를 적용하기로 했습니다. 이로 인해 다주택자들이 보증금 반환용으로 은행에서 얼마나 자금을 융통할 수 있을지 시나리오별로 분석해 보았습니다.

예를 들어, 연소득 5000만원인 개인 다주택자는 이전에는 최대 3억5000만원까지 대출받을 수 있었지만 이달 말부터는 1억7500만원 늘어난 5억2500만원까지 대출이 가능해집니다. 연소득 1억원인 개인은 대출 한도가 7억원에서 10억5000만원으로 3억5000만원 증가하고, 연봉 1억5000만원인 경우 10억5000만원에서 15억7000만원으로 5억2000만원 늘어납니다.

그러나 전문가들은 무턱대고 대출을 늘리는 것은 위험하다고 조언하고 있습니다. 올해 들어 금리 상승세가 주춤하긴 하지만 아직 고금리 기조가 계속되는 상황에서 이자 부담이 늘어날 수밖에 없기 때문입니다. 따라서 대출을 늘려 무작정 버티기를 시도하는 것보다 장기적으로 주택을 매각해 빚을 줄이는 등 리스크 관리에 나서는 것이 바람직하다는 의견입니다.

논평

이번 기사는 현재 전세 시장에서 발생하고 있는 '역전세' 현상과 이에 대한 정부의 대응 방안에 대해 다루고 있습니다. 이는 임대인과 세입자 모두에게 중요한 문제로, 임대인은 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있고, 세입자는 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 위험에 직면하게 됩니다. 이에 대한 정부의 대응 방안은 일시적으로 임대인의 대출 한도를 늘리는 것이지만, 이는 임대인의 부채를 증가시키는 결과를 가져올 수 있습니다. 따라서 임대인은 이를 장기적인 리스크 관리의 일환으로 보아야 하며, 무턱대고 대출을 늘리는 대신에 주택을 매각하는 등의 방법으로 빚을 줄이는 것이 바람직하다는 의견이 제시되고 있습니다.

이러한 상황은 전세 시장의 구조적인 문제를 드러내는 것으로, 임대인과 세입자 모두가 보증금 반환 문제를 안전하게 해결할 수 있는 방안이 필요합니다. 이에 대한 근본적인 해결책은 아직 제시되지 않았지만, 임대인의 대출 한도를 일시적으로 늘리는 것은 임시방편일 뿐, 장기적인 해결책이 필요하다는 점을 강조하고 싶습니다.

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